Законно ли вообще требование продаца от покупателя 100% предоплаты?Как подстраховаться покупателю?

Как проверить на добросовестность продавца или покупателя недвижимости перед сделкой

Мыживем в мире, где о любом человеке, любой организации можно узнать все илипрактически все. Интернет позволяет сделать это просто, быстро и бесплатно.

В этойстатье я расскажу о сайтах и сервисах, которые позволяют получить полную информациюо продавце/покупателе недвижимости. Вы сможете принять взвешенное решение оцелесообразности сотрудничества с ним, до подписания договора купли-продажи.

Продавцомили покупателем недвижимости может выступать как физическое лицо, так иорганизация.

Проверяем продавца / покупателя – физическое лицо

Дляпроверки физического лица вам будет достаточно минимального набора информации:имени и фамилии, номера телефона и адреса электронной почты. Этой информациейлюди обмениваются при знакомстве. Она содержится на любой визитке. 

Получитьобщее представление о человеке вам помогут поисковые системы Яндекса и Google, а также социальные сети (Instagram, , ).

Небольшие«лафхаки» для получения недостающей информации:

Сервисденежных переводов Сбербанка поможет узнать отчество — укажите номер телефона,нажмите далее и сервис для проверки сообщит вам имя, отчество и первую буквуфамилии получателя.

МессенджерViber по номеру телефона,сообщит вам имя человека, а также покажет его фото.

Основные ресурсы для проверки физического лица:

1. Официальный сайт службы судебных приставов http://fssprus.ru покажет количество и величину неисполненных обязательств физического лица по исполнительным производствам.

2. Проверить действительность предоставленных паспортных данных поможет ресурс миграционной службы МВД России: http://services.fms.gov.ru/info-service-result.htm?sid=2000

3. Проверить, насколько человек добросовестно относится к уплате налогов, поможет сервис https://nalogi.online/ Он покажет задолженность физического лица по налогам.

Проверяем продавца – организацию

Дляполной проверки организации или индивидуального предпринимателя вам достаточнознать ИНН или наименование организации. Всю информацию в режиме online и бесплатно вам предоставят сервисыгосударственных органов власти:

1. Сайт Федеральной налоговой службы https://egrul.nalog.ru/

Здесьпо наименованию организации, ИНН или ОГРН вы можете получить данные о любойорганизации и индивидуальном предпринимателе, зарегистрированном на территорииРоссийской Федерации.

Вы можете скачать в pdf формате выписку с информацией о датерегистрации организации и постановке на налоговый учет, юридическом ифактическом адресах, сведениях о видах деятельности, руководителе и прочейинформацией.

2. Сайт Арбитражных судов Российской Федерации http://arbitr.ru/

Ресурспозволяет получить информацию о количестве судебных дел, рассмотренныхАрбитражными судами РФ, в которых интересующая организация, ее руководители илиучредители выступали в качестве истца или ответчика. Для этого нужновоспользоваться разделами сайта «Банк решений арбитражных судов» и «Картотекаарбитражных дел»:

Можнотакже подробно изучить каждое дело в отношении организации, ее руководителя илиучредителя. Ход его рассмотрения, решение суда, исполнительные листы и суммы квзысканию:

3. Информация о задолженности по исполнительным производствам http://fssprus.ru/iss/ip.

Наофициальном сайте службы судебных приставов можно посмотреть количество ивеличину неисполненных обязательств организации, ее руководителей и учредителейпо исполнительным производствам:

4. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве http://bankrot.fedresurs.ru/

Здесьпубликуется информация о компаниях, против которых возбуждены дела обанкротстве.

5. Сведения о приостановлении операций по счетам https://service.nalog.ru/bi.do

Данныепредоставляются Федеральной налоговой службой РФ

6. Сервисы комплексной оценки контрагента.

Этосервисы которые обобщают данные из вышеописанных и других источников. Врезультате вы получаете полную информацию о судебных исках и тяжбах,бухгалтерских балансах, финансовом состоянии, наличии исполнительных исков,производств или банкротства, аффилированных с организацией лиц в одномместе. 

Срединаиболее популярных сервисов можно выделить:

• Комерсантъ-Картотека https://www.kartoteka.ru/

• СПАРК http://www.spark-interfax.ru/

• Контур.Фокус https://focus.kontur.ru/

Онипредоставляют информацию платно по подписке, но у большинства есть пробныйпериод в рамках которого вы можете получить разово полную информацию поинтересующей вас организации.

Такжерекомендую посмотреть какая еще информация о потенциальном арендаторесодержится в сети.

Дляэтого в поисковой строке браузера достаточно ввести следующие примеры запросов:

• ДолгиООО Арендатор
• ОООАрендатор отзывы
• ОООАрендатор суд
• И т.п.

Посмотрите отзывы о компании отее поставщиков, клиентов, сотрудников. Почитайте различные публикации окомпании в СМИ.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Прочитайте книгу:Как выбрать ивыгодно купить коммерческую недвижимость

Вс рф разъяснил, как подстраховаться продавцу и покупателю перед куплей-продажей недвижимости

Перед покупкой недвижимости нужно проверить правоустанавливающие документы, основания возникновения у продавца права собственности, правомочия на продажу, а также реальную стоимость имущества.

А продавец, передающий имущество с отсрочкой платежа, должен принять меры к выяснению финансового положения покупателя, а также постараться заключить обеспечительную сделку.

На это Верховный суд указал в недавнем определении.

Компания взяла кредит. В обеспечение кредита она передала банку в залог нежилое здание и земельный участок.

В результате цепочки сделок права банка по кредитному договору и договору залога перешли к ООО «Сервис Маркет» (на 3 млн рублей).

Затем должник передал ООО «Сервис Маркет» здание и участок по соглашению об отступном за 3 млн рублей. А ООО «Сервис Маркет» продало это имущество физлицу за 8 млн рублей. Должник оказался в банкротстве.

Кредитор и конкурсный управляющий должника подали заявления о признании недействительным соглашения об отступном (по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве) и потребовали вернуть имущество в конкурсную массу должника. Они ссылались на то, что покупатель – недобросовестный приобретатель.

Судебное разбирательство

Первая инстанция признала сделку недействительной, поскольку цена имущества в соглашении об отступном была нерыночная. Но она отказались истребовать имущество у покупателя, посчитав его добросовестным приобретателем. Также первая инстанция взыскала в порядке реституции с ООО «Сервис Маркет» в пользу должника более 9,5 млн рублей.

Апелляция согласилась, но взыскала с ООО «Сервис Маркет» еще большую сумму – 12,5 млн рублей. Она указала, что должник безвозмездно передал ООО «Сервис Маркет» имущество рыночной стоимостью 12,5 млн рублей. Кассация оставила судебный акт без изменения.

Выводы ВС РФ

При рассмотрении вопроса о недобросовестности приобретения нужно доказать одно из обстоятельств.

1. Безвозмездность приобретения.

В этом деле конечный покупатель выдал в счет оплаты недвижимости собственный вексель со сроком платежа почти через два года. Фактически продавец предоставил отсрочку платежа. Но суды не выяснили, представлял ли действительную ценность и был ли погашен вексель, когда покупатель наверняка должен был узнать о неправомерности отчуждения. В частности, к моменту, когда он получил копию иска.

2. Осведомленность покупателя о том, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело право отчуждать это имущество. 

Судам нужно было оценить, должен ли был приобретатель имущества засомневаться в отношении права продавца на отчуждение. В этом деле:

• покупатель приобрел имущество после введения в отношении должника процедуры наблюдения;
• на дату заключения сделки уже имелись поданные заявления о принятии обеспечительных мер в отношении имущества и об оспаривании первой сделки по отчуждению имущества должником в пользу ООО «Сервис Маркет»;
• после ознакомления с данными ЕГРН и первичными документами покупатель мог сделать вывод, что ООО «Сервис Маркет» владело спорным имуществом полгода, приобрело его у должника по цене ниже в три раза.

Каждое из этих обстоятельств в отдельности может и не свидетельствовать о том, что конечный приобретатель знал об отсутствии прав на отчуждение. Но их совокупность ставит добросовестность покупателя под сомнение. Бремя опровержения переходит на покупателя, который должен подтвердить, что при совершении сделки он вел себя осмотрительно.

Главный вывод: любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимости знакомится с правоустанавливающими документами, выясняет основания возникновения у продавца права собственности, правомочия продавца на отчуждение помещения, а также реальную стоимость имущества.

Еще ВС РФ отметил, что должен проверить продавец, если он передает имущество с фактической отсрочкой платежа. Продавец должен принять меры к выяснению финансового положения покупателя (в этом деле он должен был проверить ликвидность векселя), а также приложить усилия для заключения обеспечительных сделок.

Без такой проверки возникновение обязательств возможно только при наличии доверительных отношений между продавцом и покупателем.

Решение ВС РФ

Судебные акты отменены в части применения последствий недействительности сделки. СКЭС ВС РФ направила дело на пересмотр.

Определение ВС РФ от 01.06.2020 № 307-ЭС19-26444(1,2) по делу № А13-411/2017

Екатерина Гурарий

Защита продавца: порядок, помощь адвоката

   Зачем необходима защита продавца спросите Вы? Все просто.

Введение в действие Федерального Закона «О защите прав потребителей» предоставило обманутым потребителям возможность эффективно защищать и восстанавливать нарушенные производителями или продавцами права.

К сожалению, этот закон также предоставил потребителям возможность злоупотреблять своими правами, заниматься так называемым «потребительским экстремизмом».

ВНИМАНИЕ: если Вы являетесь покупателем либо заказчиком услуг, то Вас должна заинтересовать наша статья по защите потребителя (читайте подробнее по ссылке).

Порядок защиты прав продавца от покупателя

    Защиту продавца можно условно поделить на две стадии — это превентивная защита и восстановление нарушенных прав:

   Под превентивной защитой продавца подразумевается недопущение такой ситуации, когда у потребителя появится возможность заняться «потребительским экстремизмом». С помощью специалиста это несложно – необходимо составлять такую документацию, которая не оставит лазеек для недобросовестного потребителя.

Специалисты нашего бюро проконсультируют Вас по этому вопросу, подскажут как снизить неустойку по защите прав потребителя, а также подготовят для Вас договоры, акты, приказы и иные документы, необходимые для правильного и безопасного оказания услуг и реализации товара.

Также мы можем предложить Вам юридическое обслуживание по вопросам защиты прав продавца.

   Восстановление нарушенных прав производится в досудебном и судебном порядке.

1. Досудебный порядок включает в себя направление претензий, а также медиацию и другие примирительные процедуры.
2. Судебный порядок подразумевает составление искового заявления и иных документов, а также судебное разбирательство. Наше бюро поможет Вам при составлении указанных документов, а также представит Ваши интересы в суде.

   Для составления вышеупомянутых документов необходимо всеобъемлющее знание законодательства, а также учет всех факторов и нюансов сложившейся ситуации, поэтому для успешного разрешения вопроса необходима помощь специалистов. Не тратьте время зря, обратитесь за помощью профессионалов, и Ваша проблема будет разрешена эффективно и оперативно. Наши адвокаты по защите прав потребителя участвовали в таких делах и смогут помочь разрешить Ваш спор.

Внимание: смотрите видео по теме — как защитить свои права потребителя, а также подписывайтесь на наш канал , чтобы не пропустить полезную информацию и возможность бесплатной консультации адвоката:

Какие споры возникают по защите интересов продавца?

• если покупатель явно злоупотребляет своими правами в части требования о возврате товара продавцу, в случае отсутствия на то законных оснований, с пропуском срока, с дополнительными требованиями о компенсации неустойки, а также возмещения морального вреда за якобы совершенное нарушение закона в отношении его;
• не редко между продавцом и покупателем возникают разногласия относительно процедуры обмена товара ненадлежащего качества, иногда покупатели доходят до того, что пытаются поменять товар купленный в ином месте либо в случае, когда вещь было использована по назначению и в ней просто уже отпала необходимость.

Какие права имеет продавец по отношению к покупателю?

   Законом о защите прав потребителей предусмотрены не только обязанности, но и права лица осуществляющего предпринимательскую деятельность (то есть продавца), которые заключаются в следующем:

1. Право на проверку товара, в случае если потребитель обратился к нему с претензией;
2. Право на проведение экспертизы товара, в отношении которого покупатель предъявляет претензии;
3. Право установить гарантию (срок службы) на реализуемый товар/услугу;
4. Право устранить недостатки товара/услуги по прошествии гарантийного срока.

   К сожалению, это все права продавца, которые упомянуты в законе, покупатель в данном случае защищен намного больше, что выражается в штрафах, неустойках, предусмотренных законом, которые начисляются продавцу в случае нарушения прав покупателя. Поэтому, если Вы работаете с физическими лицами, правило семь раз отмерь, один раз отрежь, должно быть для Вас главным.

Способы защиты от покупателей продавца

   В первую очередь не провоцировать покупателя на поход к юристу, обогащение за счет продавца и тому подобное. Как это сделать? Очень просто.

Необходимо составить и разместить в объекте торговли всю правовую информацию о Вас (и не только правовую) – график работы, права потребителя, Ваши права (особенно если товар, который Вы реализуете, не подлежит возврату).

Издать и утвердить нормативные акты, уведомления и тому подобное. Соблюдение этих правил оставит недобросовестному покупателю минимум шансов найти лазейку и обогатиться за Ваш счет.

ВАЖНО: эти меры относятся к превентивным.

   Если избежать претензии все-таки не удалось, то следующими мерами будет досудебная и судебная защита.   

   Именно на этой стадии важно ответить на претензию потребителя максимально грамотно, предпринять все меры по устранения нарушенных прав (если они были нарушены) до судебного разбирательства, в противном случае Ваши расходы могут сильно возрасти.

Защита прав продавца в суде

   Под судебным порядком защиты нарушенных прав понимается подготовка и подача искового заявления в суд или (при участии в процессе в качества ответчика) подготовка возражений на исковое заявление потребителя, заявление ходатайств (о проведении экспертизы, вызове и допросе свидетелей) и тому подобное.

   Само судебное разбирательство будет длиться 2 месяца с момента получения судом иска. Заявление с суммой иска менее 50 тыс. рублей рассматривается мировым судьей, свыше указанной суммы – районным судом.

ВНИМАНИЕ: обратите внимание, что очень важно привлечь для участия в процессе грамотного юриста, обладающего не только знаниями, но и практическим опытом, поскольку задач в данных процессах очень много и лучше их решить до вынесения судебного акта.

Образец отзыва на исковое заявление о защите прав потребителей

Мировому судье судебного участка № 8

г. Первоуральска Свердловской области

Кормильцевой И.И.

От ИП Ч.

Возражение

на исковое заявление о защите прав потребителей

   В Вашем производстве находится гражданское дело по иску К., исковое заявление мной до настоящего времени не получено, поэтому мне неизвестно с какими требованиями обратилась истица и на чем основывает свои требования.

   По конфликтной ситуации сложившейся с покупательницей магазина «Venezia», хочу пояснить следующее:

   26 августа 2008 года истица приобрела в магазине блузку белого цвета фирмы «PAOLO CASALINI» стоимостью 4 400 рублей. 06 февраля 2009 года К. обратилась в магазин с претензией, в которой указала, что «в процессе пользования в соответствии с маркировкой произошло повреждение ткани».

   Считаю необходимым сразу обратить внимание суда на то, что истица пользовалась вещью в соответствии с маркировкой, маркировка же содержит информацию об уходе за изделием в виде символов.

При производстве экспертизы «Корпорацией независимых экспертов» по выявлению причины появления дефекта, было установлено, что: «дефект обусловлен увеличением температуры гладильной поверхности выше 110 градусов, что привело к скрытому, внешне первично неуловимому, повреждению ткани.

Для данной категории полотна с указанным волокнистым составом оптимальным режимом по уходу является регламентирующий температурный режим глажения – только прохладным утюгом. Даже непродолжительный нагрев приводит к сильному необратимому снижению прочности волокна».

   Следовательно, дефект на блузке произошел вследствие неправильного использования истицей вещи.

   Ссылка покупательницы в претензии на то обстоятельство, что ей не была предоставлена информация о правилах пользования вещью, не состоятельна, так как:

• при приобретении любой вещи в нашем магазине продавец устно информирует каждого покупателя о товаре – сообщает о том, в какой стране произведена вещь, о фирме производителя, о составе волокна, о правилах использования, так же передается памятка покупателя;
• более того, на каждой вещи есть маркировка состава волокна с информацией по уходу за вещью.

   Необходимо обратить внимание суда на то обстоятельство, что истица в претензии указывает на пользование в соответствии с маркировкой. Следовательно, при приобретении блузки на ней имелась маркировка о составе и об уходе за вещью. В связи с чем, непонятно, куда делись вшивные ярлыки с маркировкой состава волокна и информацией по уходе при предоставлении блузки на экспертизу.

   В экспертном заключении указывается, что «согласно представленной покупателем информации на текстильной ленте в боковом шве на аналогичной блузке указан волокнистый состав материала (52% хлопок, 42 % нейлон, 3% эластан) и информация по уходу за изделием в виде символов и надписей:

• стирка до 30 градусов без отжима (не выкручивать),
• не использовать средства содержащие отбеливатели,
• температурный режим глажение не регламентирован,
• сухая чистка перхлорэтиленом,
• сушка в барабане запрещена.

   Из указанного неясно, что было предоставлено эксперту – текстильная лента с аналогичной блузки, или аналогичная блузка, или вообще просто информация о надписях. Если эксперту предоставлена лента, то не представлено доказательств, что эта лента с аналогичной блузки.

Если эксперту предоставлена блузка, не представлено доказательства, что эта блузка полностью аналогичная блузке приобретенной в нашем магазине. Если представлена просто информация о надписях, то не представлено доказательств того, что такая информация соответствует действительности.

В данном случае следует отметить, что на всех подобных блузках, продаваемых в нашем магазине, на маркировке с информацией по уходу стоит символ «утюжка с одной точкой», что означает, о необходимости глажения вещи при температуре ниже 110 градусов (в соответствии с предоставляемой памяткой покупателю).

   Следовательно, если бы истица пользовалась блузкой в соответствии с маркировкой, то ею бы не был нарушен температурный режим. Доказательств же того, что на маркировке с символами по уходу за изделием не было соответствующего символа, не имеется.

   В соответствии со ст.

10 закона «О защите прав потребителя»: «изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации».

   Исходя из положений данной нормы, при приобретении вещи с маркировкой информации по уходу за изделием, в соответствии с которой, как указывает сама К.

в своей претензии, она пользовалась, мной, как продавцом, надлежащим образом выполнена обязанность по предоставлению полной информации по пользованию блузкой.

Так как в боковом шве на каждой такой блузке находится текстильная лента с символами по уходу за изделием.

Риск Продавца при несвоевременной оплате Товара, если Товар приобретался Покупателем в рассрочку”. (Договор розничной купли-продажи)

Российское законодательство не регулирует досконально правила составления договоров купли-продажи товара в рассрочку. При этом они широко распространены в сфере розничной торговли. Грамотно составленный договор служит некоторой гарантией при возникновении риска неоплаты товара покупателем в назначенный срок.

Описание риска

Применительно к договорам купли-продажи в розничной торговле рассрочку платежа именуют кредитом, при котором оплату товара производят не единой суммой в полном объеме, а частями.

Порядок их заключения и дальнейшей реализации регулируется нормами Гражданского Кодекса, которые посвящены вопросам продажи товаров в кредит.

В целом они соответствуют общим требованиям, предъявляемым к договорам купли-продажи, но имеют ряд индивидуальных особенностей:

• Если покупатель в назначенный срок не внесет плату за товар, он будет признан в качестве лица, удерживающего чужое имущество, которое несет за это ответственность согласно ст. 395 ГК РФ.
• Когда покупатель не предоставляет денежный платеж, продавец приобретает право расторгнуть сделку и требовать возврата материальных ценностей, переданных ранее продавцу согласно ее условиям (ст. 328 ГК РФ). Однако эта норма не распространяется на ситуации, при которых покупатель уже успел оплатить не менее 50 % стоимости товара (ст. 489 ГК РФ).
• Если рассматривать изначальную степень риска, сделки по продаже товара с отсрочкой платежа невыгодны продавцу. Он передает имущество, а оплату за него получает только через определенный промежуток времени.

При наличии таких условий продавец может столкнуться со следующими видами риска:

• Не получить вовремя оговоренные договором денежные средства за поставленный товар.
• Участвовать в судебных разбирательствах для возврата переданного имущества и получения компенсации.
• Не иметь возможности взыскать с покупателя денежные средства по причине их отсутствия у последнего.

Условие о предоставлении товара в рассрочку вносится в текст договора между продавцом и покупателем. Порядок оплаты может быть установлен любой на усмотрение сторон, но с одним обязательным условием: хотя бы один из платежей за приобретенный товар должен приходиться на период после его фактической передачи покупателю.

При составлении договора о продаже товаров с рассрочкой платежа в розничной торговле ориентируются дополнительно на ФЗ РФ No 2300-1 (от 07.02.1992). В ст. 10 ЗЗПП изложена информация, которая обязательно должна присутствовать в тексте договора о продаже товара в розничной торговле:

• Первоначальная стоимость.
• Размер взимаемых процентов (при наличии).
• График и размеры платежей.
• Итоговая сумма.

Несогласование данных условий и невнесение их в текст договора о продаже с рассрочкой приведут к тому, что документ можно будет признать незаключенным.

Упоминание самого термина «рассрочка» в договоре не обязательно. Этот вывод следует из изучения ст. 489 ГК РФ. Условие рассрочки, само по себе, согласно ст. 488 ГК РФ является необходимым при составлении договоров о продаже товаров в кредит в розничной торговле. Кредитором в данном случае выступает не банк и иная финансово-кредитная организация, а продавец товара.

Если товар предоставляется в кредит с рассрочкой платежа, на сделку распространяются нормы, изложенные в п. 2, 4 – 5 ст. 488 ГК РФ.

В качестве основной выступает правило о начислении покупателю неустойки в виде процентов в случае, если он не выполняет условия договора и не производит оплату за товар в установленный срок.

Проценты, если иное не оговорено условиями договора, начисляются на сумму просрочки с первого дня неуплаты вплоть до последнего дня, пока не будет погашена вся сумма задолженности.

При начислении неустойки необходимо различать, что норма эта распространяется только на сделки по розничной продаже товаров в рассрочку. Но она не применима к сделкам розничной продажи товаров в кредит с рассрочкой. В таком случае неполная, несвоевременная оплата товаров не влечет за собой для покупателя обязательства по выплате неустойки продавцу.

Если размер неустойки зафиксирован условиями договора, при взыскании ориентируются на них. При отсутствии информации в договоре ориентируются на ставку рефинансирования ЦБ на момент возникновения задолженности. Условия о взимании неустойки на основании закона распространяется только на договора, заключенные после 31 мая 2015 года.

Способы его минимизации

Основная причина реализации риска по договору – недобросовестность покупателя, хотя встречаются и форс-мажорные обстоятельства. Поэтому для минимизации риска необходимо по возможности тщательно проверить покупателя. Проверка должна касаться:

• Наличия в прошлом споров по неоплаченным сделкам.
• Общей платежеспособности покупателя.

Осуществить элементы такой проверки возможно даже в рамках единственного визита покупателя в магазин. Продавцу нужно иметь уверенность, что в случае возникновения споров у покупателя имеются денежные средства, которые можно взыскать с него, пусть и по суду.

Чтобы компенсировать возможные убытки от невыполнения финансовых обязательств покупателем, допустимо предоставлять рассрочку по оплате товара не безвозмездно, а за определенное материальное вознаграждение.

Порядок его предоставления может иметь разные варианты. Как правило, речь идет об увеличении итоговой суммы оплаты. Т.е.

покупая товар с рассрочкой, покупатель за него в итоге платит больше, чем при покупке идентичного товара с оплатой сразу после передачи.

Все условия, защищающие права продавца должны быть внесены в договор купли-продажи.

Передача товара с рассрочкой платежа автоматически предполагает, что это товар до полной оплаты находится в залоге у продавца, если стороны сделки не предусматривают иное условиями договора.

При любых обстоятельствах нужно не надеяться на признание товара залогом по умолчанию, а прописать это условие в тексте документа. В случае судебных разбирательств этот нюанс упростит процедуру для продавца.

Если условиями договора продавец решает зафиксировать размер неустойки при неоплате товара, желательно устанавливать ее размер выше, чем ставка рефинансирования ЦБ.

Что делать, если риск наступил

Если покупатель просрочил платеж по договору продажи с рассрочкой, необходимо, в первую очередь, обратиться к нему с письменной претензией. Досудебное урегулирование спора обязательно. Претензия составляется в произвольной форме с соблюдением правил делопроизводства и направляется по адресу покупателя, указанному в договоре.

Если условиями соглашения предусмотрены особые способы отправки претензии, продавец обязан им следовать. При их отсутствии в тексте документ направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением.

Если в течение 10 дней после получения претензии покупатель не погасит долг или не начнет переговоры относительно сроков платежа, продавец имеет право расторгнуть договор и обратиться с исковым заявлением о взыскании задолженности в суд.

Кроме общего долга в качестве суммы взыскания следует обозначить дополнительно судебные расходы.

Клиент отказался от услуги: когда нужно вернуть предоплату, а когда нет — Эльба

Брать с клиентов предоплату — удобно. Деньги уже в кассе, осталось оказать услугу. Проблемы возникают, когда клиент передумал и хочет деньги назад

Способы вернуть аванс, если сделка не состоялась

Причин, по которым планируемая сделка может не состояться, довольно много, начиная от изменившейся финансовой ситуации, заканчивая выявлением на проверке фактов, делающих покупку квартиры нежелательной и даже опасной.

Поэтому главный вопрос, который всегда возникает у покупателя, сможет ли он забрать внесенные деньги назад, если сделка сорвалась.

Как вернуть аванс покупателю, если деньги продавцом или агентством удерживаются под разными предлогами? Об этом и пойдет речь в этой статье.

Прежде всего, необходимо понимать, что по закону покупатель имеет полное право требовать аванс обратно безо всяких условий, независимо от того, по какой причине не состоялась сделка.

Аванс является лишь предоплатой будущего платежа за квартиру, следовательно, если покупка квартиры не состоялась, то и оснований для ее предоплаты нет.

И наличие подписанного авансового соглашения не дает продавцу никаких оснований оставить себе внесенные в качестве аванса средства или удерживать их, если сделка не произошла. Таким образом, получить внесенный аванс в полном размере – законное право покупателя.

Что происходит на практике?

Реальность такова, что далеко не всегда покупатель в случае отказа от заключения сделки купли-продажи квартиры может просто прийти и получить свои деньги обратно, зачастую он сталкивается с отказом продавца возвращать аванс, поскольку тот считает уплаченную в качестве аванса сумму компенсацией из-за срыва сделки.

К сожалению, у покупателя не так много способов досудебного воздействия на продавца, поэтому если продавец не возвращает аванс «мирно» после того, как покупатель заявил ему это требование, быстро решить этот вопрос не получится.

Первое, что должен сделать покупатель – это направить в адрес продавца письменное заявление с требованием возврата аванса и указания срока, в который продавец должен это сделать.

Требование должно быть направлено таким способом, чтобы у покупателя на руках остались доказательства его направления: расписка продавца о получении требования лично в руки, отправка по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении.

Если аванс вносился в агентство, действующее по доверенности в интересах продавца, возврат авансовой суммы для покупателя также может стать проблематичным. С одной стороны, агентства недвижимости, не являясь стороной сделки, не имеют права удерживать аванс или задаток.

С другой стороны, зачастую денежная сумма агентству передается в форме договора поручения, в котором обычно нет ни слова о том, что агентство обязуется вернуть сумму аванса по первому требованию покупателя. Если сделка не состоится, агентство считает эту сумму своей компенсацией за неполученную прибыль.

Максимум, что может быть указано в таких договорах в качестве условия возврата аванса – это отказ агентства недвижимости от проведения сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw

Иногда авансовый платеж может передаваться с подписанием авансового договора, являющегося составляющей договора на оказание агентских услуг. Однако при внимательном изучении такого документа оказывается, что внесенная сумма выступает в качестве аванса именно агентству за оказание консультационных услуг по приобретению квартиры.

Покупателя убеждают, что вносимый аванс будет гарантией, что квартиру продадут именно ему, а на самом деле такой документ является лишь гарантией того, что агентство получит свои комиссионные (или их часть).

При этом у покупателя появляются обязательства приобрести квартиру именно через данное агентство, а последнее только обязуется снять объект с рекламы.

В подобных договорах формально может быть масса поводов не возвращать внесенную сумму аванса покупателю – например, отказ от выполнения рекомендаций по приобретению объекта, ведение переговоров с продавцом в обход агентства или отказ от сделки.

Чтобы не попасть в подобные ситуации, самое главное – внимательно изучать документы, придавая серьезное значение юридическим формулировкам и терминам. Мы рекомендуем перед внесением аванса получить консультацию независимого юриста, который разъяснит все возможные последствия заключаемого договора.

Как вернуть аванс? Пошаговая инструкция

Если же ситуация с отказом продавца или агентства все-таки произошла, действовать необходимо следующим образом.

• Первое, что будет необходимо – проанализировать документ, на основании которого вы вносили авансовый платеж. Это позволит оценить правомочность ваших требований по возврату денег. Здесь, скорее всего, не обойтись без консультации юриста.

• Второй шаг – правильно составить претензию. Здесь очень важно, чтобы она была составлена юридически грамотно, с фактами и ссылками на статьи законодательства. Рекомендуем для этого обратиться к профессионалам, если вы готовы идти до конца и обращаться в судебные органы. В тексте претензии необходимо указать сроки ответа на нее, а также дату возврата внесенного аванса. Письменное заявление с требованием возврата аванса необходимо вручить другой стороне таким образом, чтобы у вас на руках остались доказательства получения – например, заказным письмом с уведомлением о вручении или распиской от продавца о получении требований.

• Если после передачи претензии с требованием возврата денег противоположная сторона отказывается возвращать аванс, вы имеете право обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением. К нему необходимо обязательно приложить документ, который стал основанием для передачи аванса. Исковое заявление должно содержать максимально подробное описание всех обстоятельств передачи аванса, причин вашего отказа от проведения сделки и всех иных нюансов, касающихся данного дела. Также следует понимать, что помимо требования возврата внесенной в качестве аванса суммы сторона-истец может требовать денежную компенсацию за пользование деньгами в виде процентов. В соответствии со статьей 395 ГК РФ при незаконном удержании чужих денежных средств пострадавшая сторона вправе требовать проценты за пользование деньгами. Обычно проценты рассчитываются в соответствии со средней процентной ставкой для вкладов физических лиц Банка России, действовавшей в данный период времени. Кроме того, вы можете потребовать возложения на ответчика оплаты судебных издержек и услуг вашего представителя в суде.

Практика показывает, что агентства в подавляющем большинстве случаев предпочитают не доводить дело до судебного разбирательства, которое повредит их репутации, и возвращают аванс, если видят решимость покупателя довести дело до логического конца. Если же решение вопроса действительно доходит до суда, то с большой долей вероятности решение будет вынесено в пользу истца.

В заключение еще раз хочется подчеркнуть: при внесении аванса за приобретаемую квартиру тщательно и скрупулезно изучайте подписываемые документы. Это поможет в будущем избежать неприятностей и потери времени на судебные разбирательства.