В чем разница между собственником и владельцем?

Содержание
  1. Доля в недвижимости: что это и как ей распоряжаться
  2. Собственник доли: чем он владеет по факту
  3. Владение долями: в чем специфика
  4. Как собственники долей платят за «коммуналку»
  5. Кто может зарегистрироваться в долевой квартире
  6. Можно ли выделить себе долю и не зависеть ни от кого
  7. Продажа доли
  8. Какие еще есть проблемы с распоряжением долями
  9. Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить
  10. Какая бывает собственность
  11. Что такое общая совместная собственность на квартиру
  12. Плюсы
  13. Минусы
  14. Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
  15. Какие документы проверить:
  16. Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:
  17. Краткая инструкция
  18. Что такое общая долевая собственность на квартиру
  19. Как определяется доля
  20. Идеальная и реальная доли в квартире
  21. Как купить долю в квартире
  22. Что необходимо учесть
  23. Краткая инструкция по покупке доли
  24. Основные отличия совместной собственности от долевой
  25. Собственник/топ-менеджер: как разделить функции. Владельцы бизнеса делятся опытом
  26. Ошибки владельцев бизнеса
  27. Разделение функций: собственник/топ-менеджер
  28. Для чего нужна миссия?
  29. В чем разница общей долевой и общей совместной собственности
  30. Общая долевая собственность
  31. Плюсы и минусы
  32. Владение, пользование и распоряжение
  33. Общая совместная собственность
  34. Раздел имущества

Доля в недвижимости: что это и как ей распоряжаться

В чем разница между собственником и владельцем?

27.04.2021

Нередко люди становятся обладателями доли в каком-нибудь объекте недвижимости — например, в результате получения наследства, раздела имущества после развода или совместной покупки квартиры. В этой статье мы расскажем об особенностях владения и распоряжения долями, их продажи и необходимости в тех или иных случаях согласовывать свои действия с остальными собственниками.

Собственник доли: чем он владеет по факту

Если говорить на примере квартиры, то наличие в собственности доли в ней редко означает то, что у владельца есть право на конкретную комнату (даже при условии, что отдельная комната может быть выделена каждому).

Речь идет о доле в праве собственности, и эта доля может быть меньше, больше или равна долям остальных владельцев. То есть каждый сантиметр квартиры включает в себя долю другого владельца, именно с этим связаны трудности по определению порядка пользования жилплощадью.

Если мирно решить этот вопрос не получается, то к процессу подключается суд. Также возможен вариант, когда доля является реальной, то есть привязанной к той или иной части квартиры: к примеру, комната 14 квадратных метров в «двушке» площадью 55 «квадратов». Фактически квартира в этом случае становится коммунальной.

Такая доля может представлять собой лишь изолированное жилое помещение (комнату), санузел, кухня, коридор и пр. всегда будут в общей долевой собственности.

Закон никак не ограничивает количественный и качественный составы владельцев долей. Недвижимость может быть в собственности только у физлиц/юрлиц или одновременно у физлиц и юрлиц.

Владение долями: в чем специфика

Иметь долю в жилой недвижимости — это значит иметь все права собственника относительно пользования, распоряжения и владения. Но для реализации этих прав нужно получать согласие остальных собственников.

Из-за этого часто между ними происходят споры, а суды признают неправомочной попытку реализовать то или иное право без учета мнения других владельцев.

У владельца доли в жилой недвижимости есть обязанности: это оплата имущественного налога, услуг ЖКХ, а также оповещение других владельцев о своих планах по заключению сделок со своей долей.

Например, если нужно ее продать, сдать в аренду, предоставить в качестве обеспечения по залогу и пр. Даже если по факту собственник доли помещением не пользуется, он обязан содержать собственность в надлежащем виде и устранять аварийные ситуации.

Таким образом, долевая собственность представляет собой ограниченное пользование, и если другие владельцы долей в квартире не живут, то надо помнить — право воспользоваться помещением у них есть в любое время.

Как собственники долей платят за «коммуналку»

Чаще всего оплата ЖКУ при общей долевой собственности осуществляется по единому платежному документу.

Однако у каждого из владельцев долей есть право подать заявление в управляющую компанию, чтобы ему выставили персональный счет за «коммуналку» (пропорционально имеющейся у него доли).

По закону в издержках по содержанию и сохранению имущества собственники участвуют соразмерно своим долям.

Кто может зарегистрироваться в долевой квартире

Без получения согласия других собственников можно зарегистрироваться в квартире самому, а также прописать в ней своих детей — местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). А вот чтобы зарегистрировать родителей, мужа (жену), иных родственников или лицо, с которым нет родственной связи вообще, потребуется согласие от всех остальных собственников.

Можно ли выделить себе долю и не зависеть ни от кого

Это называется выделение доли в натуре, и такая возможность по закону есть. Но это можно сделать только при условии, что в выделяемой части жилья технически можно организовать отдельный санузел и вход.

Без этого не получится зарегистрировать объект на кадастровом учете и право собственности. В результате человек становится индивидуальным собственником, и долевая собственность на имущество для него прекращается.

Надо понимать, что в случае с квартирой провести подобную процедуру почти нереально. Согласно СНиП 01.31.2003, минимальная общая площадь однокомнатной квартиры должна составлять 28 кв. м.

Даже если площадь квартиры позволяет это сделать, и в ней можно обустроить дополнительный отдельный вход, то вступает в дело материальный фактор — изменение площади, новое оборудование, коммуникации и пр. будут стоить дорого.

Если по объективным причинам выделить долю в натуре трудно, то можно сделать это в денежном эквиваленте. В этом случае собственник доли от нее отказывается и получает от других владельцев денежные средства, после чего эта доля распределяется между ними.

Продажа доли

Это можно сделать, но предварительно об этом нужно будет оповестить остальных собственников — по закону у них есть право преимущественного выкупа. Искать покупателя на стороне можно только после того, как собственники не выкупят долю в течение месяца или не дадут отказ в письменной форме раньше, чем закончится данный срок.

Если продать свою долю без соблюдения права преимущественного выкупа других владельцев, то они могут обратиться в суд и вернуть себе это право. Например, если доля была продана в тайне от них, или если стоимость продажи доли оказалась выше той, что была указана продавцом в извещении о продаже, которое было направлено собственникам.

Важно понимать, что чаще всего доля и потенциальные проблемы с родственниками мало кому интересны на рынке за исключением перекупщиков. Поэтому и сумму вы получите меньше рассчитанной арифметически от цены всей квартиры (разница составит минимум 30%).

Какие еще есть проблемы с распоряжением долями

В законе нет ограничений на минимальный размер доли, из-за чего дробить любые помещения можно бесконечно.

То есть претендовать на квартиру могут владельцы микродолей (например, 1/40), требуя вселения в нее и устранения препятствий со стороны тех, кто владеет 1/3 или 1/2 квартиры.

В таких случаях суд часто назначает компенсацию, то есть по факту собственники крупных долей оказываются вынуждены выкупать такие микродоли.

Также надо учитывать и возможную противоречивость интересов людей, которые оказываются объединены в рамках долевой собственности. Далеко не все из них будут добросовестно относиться к обязанности платить налоги и «коммуналку».

Кто-то может попытаться втайне от других или обманным путем от своей доли избавиться.

Как бы там ни было, по очень многим спорным вопросам, в том числе, оплате ЖКУ, совладельцы долей часто вынуждены обращаться в суд — а это, как минимум, потраченные время и нервы.

Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить

В чем разница между собственником и владельцем?

Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Долевая и совместная собственность — разные права и возможности  распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы

  1. Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.
  2. Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.
  3. Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.
  4. Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества. То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.

Минусы

  1. На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.
  2. Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.
  3. Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа,  дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам.

К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Согласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. postila.ru

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
  • выписка из ЕГРН;
  • паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
  • документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;
  • брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

  • она появилась до брака;
  • ее подарили по договору дарения;
  • она получена в наследство одним из супругов.

Краткая инструкция

  1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.
  2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
  3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.
  4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
  5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
  6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
  7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Без согласия супруга продать квартиру  совместной собственности не получится. postila.ru

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. palyulin.ru

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда. 

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. smollawyers.ru

Идеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

  1. Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.
  2. Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.
  3. Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его.

    Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.

  4. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
  5. Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

  6. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

Из выписки ЕГРН можно узнать количество собственников и их доли в квартире. yuristprav.ru

Основные отличия совместной собственности от долевой

Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.

Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.

Не присматривала за квартирой и ее украли. Пустая жилплощадь – мишень для мошенников?

«Думали, сойдем с ума всем подъездом». Как удалось за шум посадить «замечательного соседа»

Воспитание чувств, или Как я продал комнату в квартире с помощью дедовщины

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Собственник/топ-менеджер: как разделить функции. Владельцы бизнеса делятся опытом

В чем разница между собственником и владельцем?

Многие собственники рано или поздно приходят к пониманию – пришло время передать управление компанией наемному менеджеру. Но не у всех это получается.

Как владельцу безболезненно передать дела директору и как правильно распределить функции – своим мнением делится Алена Шипош, управляющий партнер, совладелец Visotsky Consulting Minsk.

О своем опыте разделения обязанностей с топ-менеджерами Алена также попросила рассказать владельцев бизнеса из Украины и Беларуси.

Фото с сайта www.les-sad.by

– Для многих собственников идеальной картиной является бизнес, который развивается сам по себе и не требует никакого внимания со стороны основателя.

Алена Шипош

Управляющий партнер, совладелец Visotsky Consulting Minsk

Реалии показывают, что далеко не у всех получается отойти от дел без ущерба для компании. Более того, для многих предпринимателей, с головой погруженных в оперативную деятельность, бизнес через какое-то время становится «рабством», отнимающим все силы. Даже самые гениальные бизнес-идеи, которые помогут компании развиваться, разбиваются о ежедневные проблемы.

Чтобы избежать этого, владелец очень точно должен понимать и разделять функции собственника и директора, делегируя полномочия наемным управленцам. Как это этого добиться?

Фото с сайта new-posuda.ru

Ошибки владельцев бизнеса

В первую очередь, нужно понять свои ошибки:

1. Самая распространенная ошибка владельца – он «заигрывается» в стартап. От рождения идеи до времени, когда бизнес начинает стабильно работать, владелец обычно выполняет функции идеолога, стратега и топ-менеджера.

Но бóльшую часть сил отнимает именно оперативное управление – решение ежедневных проблем, борьба за выживание и получение прибыли. Непосредственное руководство компанией засасывает.

Поэтому в момент расширения, когда от владельца ждут постановки целей, создания идеологии и разработки стратегии развития, он занимается решением текущих задач. Вместо того, чтобы развиваться, компания продолжает «просто работать».

Когда штат компании превышает 10-12 человек и появляются первые линейные руководители, владелец уже должен осознать, что его основные и первоочередные функции – развитие продукта и построение компании. В этот момент ему нужно как можно быстрее передать рутинные обязанности топ-менеджерам.

Фото с сайта wordpress.com

2. Еще одна распространенная ошибка: после того как игра «наскучила», владелец передает все свои обязанности наемному управленцу, и полностью отстраняется от дел. Результат:

  • Если топ-менеджер будет успешным – потеря контроля над компанией
  • Если управляющий окажется некомпетентным – потеря компании

Золотая середина – это понимание того, что именно надо делегировать, а что оставить за собой.

Фото с сайта yakidee.org

Разделение функций: собственник/топ-менеджер

Многие владельцы бизнеса до сих пор не знают точно, какие функции они могут передать директору, а какими должны заниматься сами – в любом случае.

Функции владельца:

1. Формирование идеологии и долгосрочных целей.

2. Стратегический маркетинг. Выбор рынка и ключевых продуктов (услуг).

3. Создание, совершенствование и сохранение технологии.

4. Формирование финансовой политики.

5. Защита жизненноважных активов.

6. Стратегическая безопасность бизнеса.

Фото с сайта cftva.com.br

Таким образом, владелец задает направление и правила развития. Директор же выжимает из компании и ресурсов максимум в рамках этих правил.

Функции директора:

1. Реализацией стратегических задач владельца.

2. Координировать деятельность подразделений.

3. Инспектировать деятельности компании.

4. Назначать заместителей.

5. Решать оперативные проблемы, с которыми не справляются руководители подразделений.

6. Отвечать за прибыль компании и ее жизнеспособность.

При этом вопрос приоритетов тоже имеет значение.  функция владельца компании, отличающая ее от функций директора, состоит в том, чтобы создавать идеологию компании, продвигать ее и вдохновлять ею свою команду.

Можно сказать, что хороший собственник формирует определенную миссию для команды, определяет основные правила, а директор делает так, чтобы это реализовывалось в жизни.

И, конечно, основная задача владельца – продвигать все так, чтобы и директор, и остальные члены команды оставались на пути к цели.

Фото с сайта pikabu.ru

Если владелец компании этого делать не хочет или не умеет, ни о какой преданности директора не может быть и речи. Причем какого бы размера ни была компания, эта миссия должна быть точно определена. Собственник должен предопределить, что именно должна реализовать в реальном мире эта компания и каков ее основной путь.

В этом нет никакой сложности. Для строительной компании, например, миссия может быть такой: «Обеспечить жителей города жильем, проектируя и строя доступные и качественные многоквартирные дома».

А для небольшого магазина: «Повысить качество жизни жителей квартала, обеспечивая их наиболее востребованными продуктами рядом с домом».

Фото с сайта minstroy.tatarstan.ru

Для чего нужна миссия?

Эти формулировки нужны не для того, чтобы произвести впечатление на покупателей, они будут оценивать магазин не по лозунгам на стенах, а по реально существующему уровню сервиса. При правильном подходе формулировки миссии станут определять всю деятельность компании, поскольку фактически дают ответы – и сотрудникам, и руководителям – на вопросы:

  • По какому признаку отбирать поставщиков и товары
  • Насколько широким должен быть ассортимент
  • Как правильно определить расписание работы и т.д.

Но даже если владелец компании осознанно сформулировал эти идеи, но не растолковал, как они должны воплощаться в повседневной деятельности, для большинства сотрудников, в том числе для директора, они будут просто абстрактными высокопарными заявлениями.

Фото с сайта avtosport154.ru

Например, очень часто в идеологии компании говорится о «качестве» или «заботе», но когда спрашиваешь у сотрудника, как конкретно выглядит «качество» или «забота» в жизни, он не может ответить. Это говорит о том, что собственник не выполнил свою задачу полностью – созданная идеология не работает, смысл миссии непонятен.

Если директора пытаются «вдохновить» или просто удержать с помощью денег – он, возможно, будет предан деньгам. Но не компании.

Многие задаются вопросом: как и когда заниматься этими «идеологическими» вопросами, если ты еще завален решением множества оперативных? Это кажется замкнутым кругом.

Чтобы его разорвать, нужно начать с функций владельца, выделяя на них время, повышая свою компетентность.

Своим мнением и опытом я попросила поделиться собственников бизнеса.

Леонид Балкашинов

Совладелец и генеральный директор компании «Электромек Групп»

– Компании 16 лет, в штате 45 сотрудников. Ранее любые вопросы в компании приходилось решать мне. Конечно, незаменимым быть приятно, но в этом случае заниматься развитием, строить стратегические планы зачастую просто некогда.

В итоге я понял, что нужно менять систему управления, и провел реорганизацию. Если раньше наши менеджеры лишь реализовывали принятые мной решения, то теперь они самостоятельно руководят деятельностью своих подразделений.

Вопросы, связанные с продажами, планированием производства и контролем качества, я передал им.

На перераспределение обязанностей у нас ушло примерно 10 месяцев. После реорганизации персонал работает более четко и слаженно – у каждого есть свой перечень обязанностей.

Клиенты тоже сразу отметили улучшения – сотрудники стали более внимательными и аккуратными в выполнении заказов. А у меня наконец-то появилась возможность заниматься стратегическим планированием развития компании.

Совместно со вторым учредителем мы выделили наиболее важные и прибыльные направления деятельности, планируем выводить на рынок новое оборудование.

Игорь Хижняк

Соучредитель и директор компании «Триада принт»

– Мы на рынке с 1997, в компании работает более 100 человек. До недавнего времени я занимался построением компании, организацией и оптимизацией производства, подбором новых сотрудников, их обучением.

Контролировал текущие производственные процессы: обеспечение заказов, планирование производства, обслуживание и ремонт оборудования. Разрабатывал планы дальнейшего расширения компании, покупки нового оборудования.

Это отнимало огромное количество времени, и я задумался над распределением обязанностей между сотрудниками.

Первым шагом стало делегирование оперативного управления компанией директорам департаментов, ответственным за отдельные участки работы (продажи, финансы, производство, контроль качества продукции).

Теперь к решению оперативных вопросов меня привлекают все меньше. Появившееся время использую для стратегического планирования. И я начал получать удовольствие от появившихся полноценных выходных дней.

Юлия Алексеева

Соучредитель и генеральный директор компании ZABUGOR.COM Luxury Travel Club

– С момента образования компании я была наемным сотрудником и выполняла обязанности генерального директора. Хотя де-факто выполняла еще и функции владельца, даже не задумываясь о том, что это вовсе не мои должностные обязанности.

Для меня было нормой, что человек, нанявший меня на работу, доверил мне самой выбирать: что и кому продавать, как строить кадровую и учетную политику, как обеспечивать экономическую и юридическую безопасность, какие проекты начинать и с каким уровнем риска и т.д.

Я попросту не осознавала, что бывший учредитель снял с себя обязанности владельца, переложив их на меня, и по сути выполнял роль инвестора.

Два года назад с еще двумя сотрудниками мы выкупили компанию у бывшего владельца – я стала совладельцем. Мы изучили обязанности владельцев и директора и разделили их между тремя учредителями.

Сейчас я отвечаю за стратегию, построение компании, нематериальные активы, экономическую и юридическую безопасность, набор ключевых сотрудников и т.д. С перераспределением функций появилось больше возможностей, чтобы «смотреть вперед».

Меньше времени уходит на оперативное управление, больше – на систематизацию, бизнес-процессы, стандарты работы. Сейчас наша компания осуществляет проекты, о которых еще год назад не могла и мечтать.

Алексей Ивасюк

Основатель компании «Гармония уюта»

– Компания на рынке с 2008, сейчас работает 78 сотрудников. Долгое время я был одновременно и директором, и владельцем – я не мог осуществлять стратегию. У меня были какие-то далеко-далекие планы и ежедневная рутина. Т.

е я каждый день как будто нырял в воду и постоянно что-то разгребал, а чтобы вынырнуть и посмотреть на бизнес, на бизнес-процессы, что-то с ними сделать, улучшить эффективность – на это не хватало времени.

Поэтому я стал своеобразным узким местом, куда стекаются все потоки.

Тогда я и осознал, что мне нужна команда, исполнительный директор, который будет этой командой управлять. А я смогу  строить стратегические планы, внедрять их, контролировать, координировать, заниматься развитием. Я осуществил это.

За последний год я передал (и продолжаю передавать) часть управления – руководители производства, продаж закрывают вопросы оперативной деятельности. И самая радостная для меня новость – я поставил директора. Появилась совсем другая свобода, другое будущее у компании – оно более реальное и более агрессивное в развитии. Поэтому всем советую.

В чем разница общей долевой и общей совместной собственности

В чем разница между собственником и владельцем?

Мужчина и женщина, вступая в брак, знают, что государство защищает их имущественные интересы. Для этого семейным законодательством предусматривается общая совместная собственность супругов на имущество, приобретенное в браке.

Если мужа и жену такой вариант не устраивает, они могут установить долевую собственность. Осуществляют процедуру по договоренности или в судебном порядке. При определении прав собственности сторон ориентируются на СК РФ и ГК РФ.

Иные нормативно-правовые акты привлекаются в исключительных ситуациях.

Общая долевая собственность

Общая собственность на недвижимое имущество супругов делится на два вида:

Долевая собственность предполагает, что доли каждого из супругов в имуществе строго определены. Это определение может быть простым процентным. Например, супруги на двоих приватизировали квартиру. Каждому предоставлено свидетельство о праве собственности, в котором указано, что сторона владеет 1/2 частью недвижимости.

Доля в квартире может быть конкретизирована и выделена в натуре. Например, в двухкомнатной квартире одна комната принадлежит жене, вторая – мужу.

Разделение недвижимого имущества супругов на доли проходит обязательную регистрацию в Росреестре. По ее завершению каждый владелец доли становится полноправным собственником. Со своей частью недвижимости он может совершать весь спектр правовых сделок. Получать на это разрешение второго дольщика – супруга не требуется.

Важно, что сделки купли-продажи доли участником долевой собственности проводятся с соблюдением обязательного условия. Свою долю в недвижимости он обязан, в первую очередь, предложить выкупить прочим дольщикам (ст. 250 ГК РФ).

Если одновременно с родителями свои доли в недвижимости приобретают их несовершеннолетние дети, до наступления им 18 лет, такими долями распоряжаются их родители, но только с согласия органов опеки и попечительства.

Определить размер долей по закону или по соглашению не всегда представляется возможным. В таком случае доли собственников признаются равным. Но их можно и увеличивать на законном основании. В качестве такового рассматривается дополнительное вложение личных средств одной стороны в приобретение или улучшение общей долевой собственности (ст. 245 ГК РФ).

Например, супруги приобрели в период брака квартиру стоимостью 4 млн. руб. Из них 3 млн. руб. были взяты из семейного бюджета, а 1 млн. руб. – это были накопления, сделанные одним из супругов до вступления в брак.

Через несколько лет супруги решили развестись и поделить недвижимость через суд. По решению судьи общая совместная собственность супругов была переведена в долевую.

Один из них стал собственником доли в размере 37,5%, а второй владельцем доли в размере 62,5%.

Общая долевая собственность

Плюсы и минусы

Раздел общего имущества на доли имеет как свои положительные, так и отрицательные аспекты. Самый большой плюс такого владения – это его раздел при разводе.

Если доли в недвижимости установлены, особых тяжб можно не устраивать. Каждый остается собственником той доли, которая принадлежит ему на правах собственности.

Если долей владеет несовершеннолетний ребенок, распоряжаться ей будет тот родитель, с которым он остается проживать после развода.

Большое удобство для самих собственников состоит в том, что они являются полноправными владельцами. Нет необходимости при совершении сделки с недвижимостью получать на нее письменное разрешение от прочих собственников.

Минусы такого владения проистекают из плюсов. Если получать разрешение на отчуждение доли не требуется, второй собственник может столкнуться с ситуацией, когда другая доля передана во владение третьему лицу.

Если при купле-продаже предусмотрено право преимущественного выкупа, при оформлении дарственной уведомления не требуются. И второго собственника могут просто поставить перед фактом свершившейся сделки.

И даже замаскировать куплю-продажу оформлением дарственной.

Владение, пользование и распоряжение

Если супруги владеют недвижимостью на правах долевой собственности, но продолжают проживать вместе и распоряжаются имуществом сообща в общих интересах, процесс владения и пользования не имеет особых отличий от распоряжения совместной собственностью. Они так же могут продать свою квартиру одному покупателю, составив один общий договор купли-продажи.

Различия имеются, если владельцы намереваются распоряжаться своими долями независимо друг от друга. Они не обязаны испрашивать на совершение сделок со своей частью имущества. Только уведомлять в случае продажи других собственников.

Порядок распоряжения общей собственностью, которая находится на территории недвижимости, определяется на основании договоренности между дольщиками. Если это пользование по какой-то причине невозможно, дольщик имеет право требовать денежную или имущественную компенсацию (ст. 247 ГК РФ).

Общая совместная собственность

Когда имущественные объекты приобретаются супругами в период брака – это общая совместная собственность мужа и жены, если иное не установлено условиями договора.

Но только при условии, что куплена она на средства семейного бюджета. Т.е.

если имущество перейдет в собственность на основании безвозмездных сделок, разделу оно не подлежит (например, квартира, перешедшая во владение в порядке наследования имущества).

Не будут относиться к совместной собственности также имущественные объекты, приобретенные для личного пользования каждого из супругов (за исключением предметов роскоши).

Доли собственников в совместном имуществе не выделяются. Совместная собственность супругов предполагает, что обе стороны пользуются и распоряжаются ей на равных правах. При совершении сделок с таким имуществом необходимо испрашивать согласие на их проведение у второй стороны.

Совместная собственность признается таковой, даже если она зарегистрирована только на одного из супругов. Но куплена в браке на общие средства. Если владельцами долевой собственности могут быть совершенно посторонние люди, совместная собственность подразумевает, что в качестве владельцев выступают только муж и жена.

СК РФ устанавливает, что в таком имуществе каждый из супругов имеет право на равную долю при разделе (ст. 39). Т.е. при разводе такое имущество поделят поровну.

Но сами супруги имеют право распределить доли в совместной собственности по своему усмотрению посредством письменной договоренности:

  1. Соглашением о разделе.
  2. Брачным договором.

Установить договорной порядок и распределить доли в имуществе на свое усмотрение супруги могут в любой момент существования брака и после его прекращения. Более того, им предоставляется право разрешить этот вопрос еще до свадьбы, подписав брачный договор.

Законный раздел по суду предполагает, что совместная собственность супругов делится только поровну. Но сперва в ней будут определены доли каждого, и только после произойдет раздел в натуре.

Раздел имущества

Совместная собственность супругов при разделе требует определения долей в ней для каждого. И только после будет производиться раздел имущества практический.

Как правило, супруги пользуются одним из следующих вариантов раздела:

  1. Выделив доли в имуществе и зарегистрировав их, достигают договоренности о совместном пользовании имуществом.
  2. Собственность супругов выставляется на торги. Вырученную сумму стороны делят между собой в зависимости от размера долей.
  3. Имущественный объект получает один из супругов, а второму выплачивается компенсация, размер которой приравнивается к стоимости его доли в имуществе. Компенсация необязательно должна иметь денежный эквивалент. Допустим и взаимозачет имуществом, и даже отказ от алиментов взамен доли.

Эти варианты реализуются вне зависимости от того, каким способом супруги производят раздел имущества: через суд или по договоренности.

Просто если стороны решают этот вопрос без привлечения судебной инстанции, они могут отойти от принципов, установленных законом. Главное, чтобы их договоренность не противоречила законодательству и не нарушала права третьих лиц. Например, им предоставляется возможность поделить имущество, нажитое супругами во время брака не поровну, а отписать его одной стороне или своим детям.

Для супругов предусмотрено два варианта владения имуществом. Совместная собственность устанавливается для пар, которые не достигли иной договоренности. Она относится только к тем объектам, что приобретены на общие средства.

Но если стороны хотят произвести раздел имущества другого супруга или определить неравные доли в собственности, для них возможно установление долевого владения имуществом.

В первом случае они имеют равные права на объект, а во втором каждый может независимо распоряжаться своей долей.

Законодательство
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: